Der BGH äußert sich zu den Grundsätzen der Verwaltervergütung
„1. Die BGH Verwaltervergütung entspricht § 21 Abs. 4 WEG nach Höhe und Ausgestaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Dieses Gebot ist nicht schon verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt.
2. Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung wird § 21 Abs. 4 WEG in der Regel allerdings nur dann entsprechen, wenn sie auf Sachgründen beruht, deren Gewicht den Umfang der Überschreitung rechtfertigt.
3. Der Verwalter hat grundsätzlich die Wahl, ob er einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen mit einer in Teilentgelte aufgespalteten Vergütung. Es ist allerdings eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen Aufgaben vorzunehmen, die von einer Grundvergütung abgedeckt sind, von denen, die gesondert zu vergüten sind….“
Auszugsweise aus BGH Verwaltervergütung Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 278/17
Das Problem:
Immobilienbetreuung nach WEG wird stets komplexer. Hinzu kommt, dass der bundesdeutsche Immobilienbestand zu 2/3 aufgrund des Alters der Immobilien Sanierungsbedarf ausweist. Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaften nehmen zu. Diese auszugsweise Darstellung der besonderen Verwalterleistung zeigt, dass die seit Jahrzehnten übliche Vereinbarung von besonderen Entgelten für Verwaltungsfirmen für eben auch einen besonderen Aufwand gerechtfertigt war. Die Rechtsprechung hat dies bis dato sehr unterschiedlich beurteilt. Eine Leitlinie gab es nicht. In der Praxis aber war dies Usus. Sämtliche Verwaltervertragsvorschläge – nicht nur die der Bundesverbände – haben eine Differenzierung von Pauschale und zusätzlich zu vergütende Leistungen der Immobilienfachverwaltungen vorgesehen.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes zur Verwaltervergütung:
Das Sommerurteil des BGH stellt einen Paukenschlag und eine längst fällige Klärung dar. Bei der Zulässigkeit von Sondervergütungen sei zwischen Verträgen mit einer Pauschalvergütung und solchen zu unterscheiden, in denen die Vergütung in Preisbestandteile oder Teilentgelte aufgeteilt sind. Die Verwaltungen können einen Vertrag mit in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung anbieten. Der im vorliegenden Fall zu beurteilende Verwaltervertrag sei nicht zu beanstanden, weil in diesem eine klare und transparente Abgrenzung der gesetzlich geschuldeten Aufgaben erkennbar war. Neben den pauschal zu vergütenden Grundleistungen des Verwalters waren die zusätzlich zu vergütenden Leistungen nachvollziehbar beschrieben.
Praxis-Tipp:
Die richtige und reelle Kalkulation einer Verwaltervergütung wird in vielen Verwalterbetrieben noch immer vernachlässigt. Ohne eine ausreichende pauschale Verwaltervergütung nebst sinnvoll kalkulierten Sondervergütungen für Zusatzaufgaben des Verwalters ist der so wichtige betriebswirtschaftliche Erfolg des Verwaltungsunternehmens fraglich. Der ist jedoch für ein gutes und professionelles Miteinander eminent wichtig. Dem stetig steigenden Schulungsbedarf und damit der Ruf nach professionellem Personal kann nur mit vernünftiger Kalkulation begegnet werden. Jede Eigentümergemeinschaft wünscht sich heute eine Verwaltung, die auf der Höhe der Zeit agiert – das setzt aber ein nicht geringes Verständnis seitens der Eigentümer für die Kalkulation des Verwalters voraus.
BGH Verwaltervergütung - Eigentümergemeinschaften sollten sich mit Ihrem Verwalter um tragfähige Lösung bemühen
Verwaltungsunternehmen sind bestens beraten, die bestehenden Verwalterverträge zu überprüfen und vor allem aktuelle Vertragsmuster zu verwenden. Erfahrungsgemäß zeigen sich viele Ansätze der Optimierung. Die Bundesverbände sind hier gute Berater – halten diese doch praxiserprobte Formulierungen parat. Die aktuelle Marktsituation zeigt eine nachdenklich stimmende Richtung: Professionell agierende Verwaltungen haben keine Kapazitäten mehr. Außerdem stehen eine Vielzahl von Immobilienunternehmen, u.a. aufgrund höherer gesetzlicher Anforderungen, Fachkräftemangel, aber auch aufgrund des demografischen Wandels, vor der Geschäftsaufgabe. Für Eigentümergemeinschaften besteht zunehmend das Problem, keine geeignete Firma mehr zu finden, die sich um deren Belange kümmert. Eigentümergemeinschaften ist daher dringend an zu raten, mit ihrem Verwalter eine für beide Seiten befriedigende und tragfähige Lösung für die Zukunft zu gestalten.
@martinmetzger Fachreferent Mitglied im Autorenteam Elzer-Fritsch-Meier, WEG III. Auflage 2018 Vorstandsmitglied BVI (Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.)
Mehr aktuelle Themen von Alpina Immowelten finden Sie hier.
