FAQ

Fragen & Antworten
rund um die Immobilienbetreuung

1Rücklagenbildung im WEG – so geht es richtig!
Die Wohnungseigentümergemeinschaften sind verpflichtet, Instandhaltungsrücklagen zu bilden. Dieses Recht wäre ggf. durch jeden einzelnen Eigentümer durchsetzbar.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage bestimmt sich nach Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums, dem Alter des Gebäudes, der technischen Ausstattung und nach der Qualität der bisherigen Instandsetzungsmaßnahmen. Sie soll so gebildet werden, dass Sonderumlagen nur in Ausnahmefällen notwendig sind.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Instandhaltungsrücklage festzulegen.

1.) Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (II. Berechnungsverordnung (Geltung ab 29.08.1990) – hier § 28 Instandhaltungskosten

Die II. BV sichert einen Mindesterhaltungsstandard gemeinschaftlichen Eigentums. Diese staffelt sich nach Baubeginn und technischer Ausstattung.

Als Instandhaltungskosten dürfen je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden:

1) bis € 8,78/qm Wohnfläche je Jahr für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt 2) bis € 11,14……mindestens 22 Jahre zurückliegt 3) bis € 14,23……mindestens 32 Jahre zurückliegt 4) ohne Garagen (€ 84,16 per anno je Stellplatz

Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen, für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1,24 Euro.

Es handelt sich um eine Mindestempfehlung. Außerdem wurden diese Zahlen für den öffentlich geförderten Wohnungsbau festgelegt, dessen Ausstattungsstandard zumeist unter dem von Eigentümergemeinschaften liegt.

2.) Berechnung nach Lebensdauer und Reparaturzyklen

Einen Anhalt über die zu erwartenden Kosten für Instandhaltung geben die Reparaturzyklen, bezogen auf die ursprünglichen Baukosten. Diese Betrachtung bezieht sich auf eine 100-jährige Lebensdauer eines Bauwerkes. In dieser Zeit ist es notwendig, ca. 130% der ursprünglichen Baukosten in das Bauwerk zu reinvestieren. Dies bedeutet eine jährliche durchschnittliche Investitionssumme von 1,3% der Bausumme. Es entspricht einem sehr guten Unterhaltungsniveau, wie es derzeit in der Bundesrepublik Deutschland noch üblich ist.

Hierbei zu berücksichtigen ist, dass jede Reparatur (z.B. auch Anstrich Treppenhaus etc.) in diesen Zyklen berücksichtigt sind. Ausdrücklich sei festgestellt, daß es sich bei der Prozentzahl 130 ausschließlich um die Investition in gemeinschaftliches Eigentum handelt, also keinerlei Sondereigentum berücksichtigt.

Es wird bei dieser Betrachtung von sog. Großreparaturzyklen ausgegangen, die jeweils nach 30 Jahren eintreffen.

Nach Potyka-Zabrana (Sachverständige Bau) soll die reinvestierte Summe sogar höher sein als 130% in 100 Jahren. Es ergibt sich hier folgende Berechnung für ein Wohnhaus:
  • 01. bis 30. Jahr: jährlich 1,30 Prozent
  • 31. bis 60. Jahr: jährlich 1,70 Prozent
  • 61. bis 100. Jahr: jährlich 2 Prozent bei Fortbestand
  • 61. bis 100. Jahr: jährlich 1,40 Prozent bei Abbruch nach 100 Jahren


Innerhalb der ersten 30 Jahre wird in der Praxis eine Verschiebung dieser Zyklen vorkommen. In dieser Zeit ist das Wohneigentum noch finanziell belastet. Für die Praxis ergibt sich daher folgende anwendbare Regelung:
  • 01. bis 10. Jahr 8 bis 9% der Bausumme jährlich ca. 0,80 Prozent
  • 11. bis 20. Jahr 9 bis 10% der Bausumme jährlich ca. 0,90 Prozent
  • 21. bis 30. Jahr 20% der Bausumme jährlich ca. 2,00 Prozent

Nach dieser Vorgabe werden in den ersten 30 Jahren bis zu 39% der ursprünglichen Bausumme (ohne Grundstück) in gemeinschaftliches Eigentum investiert.

Diese Zahlen beinhalten nicht die Behebung ursprünglicher Baumängel, deren Beseitigung eigentlich im Rahmen von Gewährleistungsansprüchen abgedeckt sein sollen.

Für eine Eigentümergemeinschaft mit 14 Wohnungen, Baujahr 2008, Wohnfläche ca. 1.100 qm, ergeben sich demnach folgende Werte:

Nach II. BV: 1100 qm mal € 8,78/qm - € 9.658,-- jährlich

Nach Reparaturzyklustabelle:

Baukosten: € 2.500,--/qm mal 0,8% € 22,--/qm - € 22.000,-- jährlich

oder bei Betrachtung Tabelle nach Potyka-Zabrana:

Baukosten: € 2.500,--/qm mal 1,30% € 32,50/qm - € 35.750,-- jährlich

Innerhalb dieser Spanne ist die jährliche Rücklagenbildung festzulegen. Sie verändert sich, wenn
  • in der Vergangenheit zu wenig Rücklagen gebildet wurden
  • bei bereits durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen
  • die Gemeinschaft einen Anteil der jährlichen Reparaturen bzw. Instandhaltungen im Rahmen der Jahresabrechnung trägt
Gegebenenfalls kann auch die Bonität einer Eigentümergemeinschaft berücksichtigt werden.

Die Rücklagenbildung nach den Reparaturzyklen wurde so dimensioniert, dass Sonderumlagen für notwendige Instandhaltungen die absolute Ausnahme darstellen.

Fazit

Bei den angegebenen Zahlen handelt es sich um eine Empfehlung der Hausverwaltung an die Eigentümergemeinschaft aufgrund fachlicher Recherchen. Der Standard des Wohneigentums kann nur aufrechterhalten werden, wenn die Vorgaben der Zweiten Berechnungsverordnung überstiegen, jedoch keinesfalls unterschritten, werden.


Bei der Bewertung von Immobilien ist u.E. die Instandhaltungsrücklage sowie die Höhe der jährlichen Rücklagenbildung von sogar entscheidender Bedeutung. Die Erfahrungen zeigen, dass die Berechnung nach Reparaturzyklen – obwohl auf den ersten Blick ungewöhnlich hoch erscheinend – durch die Praxis bestätigt werden. Im Umkehrschluss kann festgestellt werden, dass dort, wo ordentliche Rücklagenbildung bisher versäumt wurde, mit Sonderumlagen zu rechnen ist, die sich wert mindernd auswirken. Vor allem bei Immobilien, deren Baujahr zwischen 1970 und 1980 liegt.©
2Meine Hausgeldabrechnung
der Zeitpunkt des Versandes der Jahresabrechnung für Ihr Wohneigentum ist von vielen Einzelfaktoren abhängig.

1) Wann erhalten wir die Abrechnung der Versorgungsunternehmen (Primärenergie; Strom; Wasser-Kanal)?

2) Wie zuverlässig konnte das mit der Heizkostenabrechnung beauftragte Unternehmen die Ablesung am Ende des Abrechnungsjahres durchführen (Sofern kein Funksystem vorhanden: Anwesenheit der Bewohner erforderlich)?

3) Analog: Wie zeitnah und fehlerfrei erhalten wir die Heizkostenabrechnung zugestellt?


Liegt uns die Heizkostenabrechnung vor, erstellen wir Ihre Abrechnung so zeitnah, wie möglich. Danach wird diese in der Regel durch Belegprüfer oder Verwaltungsbeirat geprüft. Erst jetzt ist die Abrechnung druckreif. Parallel wird die Tagesordnung für die Eigentümerversammlung entworfen und abgestimmt sowie die Versammlung selbst terminlich koordiniert. Sind alle Termine vereinbart, werden alle Unterlagen inklusive der Abrechnung gedruckt und versandfertig bearbeitet.

Diese verschiedenen Schritte benötigen einen nicht unerheblichen Zeitvorlauf. Eine Abrechnungserstellung innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes ist daher von der Rechtsprechung vielfach als ordnungsgemäß bestätigt.

Bescheinigung Haushaltsnahe Aufwendungen:

Sofern Sie Ihre Steuererklärung abgeben, bevor Ihnen über den Abrechnungsversand die Bescheinigung gem. § 35 (a) EStG zugegangen ist, ist dies unschädlich. Gem. Vorgaben der Finanzbehörden ist ein steuerlicher Ansatz Ihres Anteils in dem Steuerjahr, in dem die Abrechnung genehmigt wurde, möglich. Im Falle anrechenbarer Beträge im Sinne § 35 (a) EStG, Absatz 3 (Handwerkerleistungen), ist der steuerliche Ansatz sogar in dem Jahr vorgeschrieben, in dem die Abrechnung genehmigt wurde. Die entsprechenden Hinweise finden Sie im Anwenderschreiben des Bundesfinanzamtes vom 09.11.2016 (IV C 8-S2296-b/07/10003:008).

Nachfolgend ein Auszug aus dem WEG-Kommentar Elzer – Fritsch – Meier, III. Auflage 2018:

„Eine Abrechnungsgenehmigung nach dem 31.05.(31.07.) eines Jahres und nach Abgabe der Einkommensteuererklärung ist jedenfalls unschädlich. In diesem Fall erfolgt der steuerliche Ansatz eben im Jahr der Abrechnungsgenehmigung. Das häufig verwendete Argument des „Guthabenzinsverlustes“ durch die Anrechnung der begünstigten Aufwendungen gem. § 35 a EStG in der ein Jahr später abzugebenden Steuererklärung kann getrost ignoriert werden. Zum einen bleibt dem Steuerpflichtigen regelmäßig das Mittel der Fristverlängerung. Zum anderen entspricht eine Abrechnungserstellung bis 30.06. eines Jahres den Fristen des WEG.“

Abgabe Steuererklärung ohne Vorlage der Jahreabrechnung der Eigentümergemeinschaft?

a) Bei Inanspruchnahme steuerlicher Beratung durch Dritte

Sofern Sie durch Dritte in der Steuerberatung vertreten sind, ist die Frist zur Abgabe der Steuererklärung regelmäßig der 31.12. des Folgejahres. Eine gesonderte Fristverlängerung ist nicht zu beantragen – in dieser Zeit wird die Jahresabrechnung in der Regel vorliegen.

b) Die Steuererklärung erstelle ich selbst

In diesem Fall bieten sich folgende Möglichkeiten an:
ba) In die Steuererklärung werden die Zahlen des Wirtschaftsplanes oder geschätzte Werte eingetragen, womit der Abgabetermin gewahrt bleibt. Erfolgt spätere Zustellung des Steuerbescheides, ist zu prüfen, ob dieser unter dem Vorbehalt der Nachprüfung erteilt wurde. Ist dem nicht der Fall, kann gegen diesen Einspruch erhoben werden, hier bei gleichzeitiger Vorlage der dann i.d.R. vorliegenden Jahresabrechnung.
bb) Der Steuerbescheid wird unter dem Vorbehalt der Nachfrist erteilt – in diesem Fall reicht man die Abrechnungsunterlagen einfach dem Finanzamt nach.
bc) Auch bei Eigenabgabe kann man jederzeit eine Fristverlängerung erhalten. Bd) Bei Eigenabgabe im Rahmen des „Elster“-Verfahrens gilt in den meisten Bundesländern eine Steuerabgabefrist bis 30.09. des Jahres.

In jedem Fall empfehlen wir, bei der Abgabe zur Einkommensteuererklärung fachliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Aktuell ist durch steuerrechtliche Gesetzesänderung festgelegt, dass der Abgabetermin zur Einkommensteuer ab dem Abrechnungsjahr 2018 auf 31.07. des Jahres verlängert wird. Damit bleiben Verzögerungen die Ausnahme.

In der Regel gelingt eine Abrechnungserstellung innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes. Gerade im 1. Halbjahr liegen alle Kapazitäten in der Abrechnungserstellung und Versammlungszeit vereint. Sollte es dennoch zu Verzögerungen kommen, bitten wir Sie um Verständnis.©
3Die Neubauwohnung – wer ist für was zuständig?
Die Abnahme

Abnahme und Eigentümer bzw. Eigentümergemeinschaft:
Die Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums der neu gekauften Wohnung ist ein Vorgang, der ausschließlich auf dem Vertragswerk Verkäufer/Käufer basiert. Diese ist also zwingend vom Eigentümer bzw. seinem Bevollmächtigten zu erklären.
Abnahme und Hausverwaltung:
Ist die Eigentümergemeinschaft bzw. die werdende Eigentümergemeinschaft unzuständig, so ist es die Hausverwaltung ebenso. Häufig wird angenommen, der Verwalter sei in den Abnahmevorgang involviert – hier handelt es sich um eines der landläufigeren Mißverständnisse im WEG.

Eine Teilnahme am Abnahmevorgang ist – mangels gesetzlicher oder vertraglicher Grundlage - nicht vorgesehen. Wird eine solche gewünscht, agiert der Verwalter als neutraler Begleiter, der allenfalls protokolliert. Da es sich um keine Leistung aus Gesetz oder Verwaltervertrag handelt, erhält der Verwalter hierfür seinen Zeitaufwand erstattet.

Eine Verfolgung von Gewährleistungsmängel oder gar –ansprüchen scheidet mangels Legitimation aus. Die Aufgabe der Verwaltung beschränkt sich auf den Hinweis auf vorhandene Gewährleistungsfristen und der Einbringung von Beschlussvorschlägen zu
  • Einschaltung eines neutralen Sonderfachmannes zur Feststellung von etwaigen Mängeln (z.B. vor Ablauf der Gewährleistungsfristen für das gemeinschaftliche Eigentum)
  • Verfolgung dieser Mängel durch Beauftragung eines juristischen Beistandes
Im Sondereigentum ist der WEG-Verwalter strikt unzuständig. Sollte parallel zum Verwaltervertrag nach WEG auch ein Verwaltervertrag für die Sondereigentumsverwaltung bestehen, verhält es sich anders.

Mängelrechte:
Grundsätzlich fallen die Ansprüche der Verfolgung von primären Mängelansprüchen (z.B. Nacherfüllung) aus Mängeln am Gemeinschaftseigentum in die alleinige Rechtszuständigkeit des Erwerbers. Ein Vergemeinschaftungsbeschluss – die Eigentümergemeinschaft zieht diese Ansprüche durch einfachen Mehrheitsbeschluss an sich – kann jedoch erfolgen.

Die Fristsetzung und die Verfolgung von Verzugsansprüchen (z.B. Vorschuss Ersatzvornahme) sind durch jeden einzelnen Eigentümer möglich (nur mit Leistung an die Gemeinschaft). Eine Vergemeinschaftung ist einem Mehrheitsbeschluss zugänglich.

Die Erwartungshaltung der Beteiligten gegenüber dem Verwalter bei der Inbetriebnahme des Neubaus

a) Der teilende Eigentümer/Bauträger
Es wird erwartet, dass der Verwalter an der Übergabe der Sondereigentumseinheiten teilnimmt, ebenso wie an der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. So soll es immer noch vorkommen, dass Notare in Kaufverträgen oder gar in der Teilungserklärung eine Abnahme gemeinschaftlichen Eigentums durch die Verwaltung formulieren. Solche Klauseln sind neben deren Unwirksamkeit auch Unsinn. Der Verwalter nimmt ausschließlich als neutrale, funktionslose Partei an Gewährleistungsvorgängen teil. Und tut gut daran, seine Position auch als solche klarzustellen.

b) Der Käufer
Die Erwartungshaltung unterscheidet sich kaum von der des teilenden Eigentümers. In der Durchsetzung eigener Ansprüche – irrtümlich auch aus Mängeln am Sondereigentum – erwartet der Käufer eine Interessensvertretung gegenüber dem teilenden Eigentümer.

Die Realität bei der Inbetriebnahme des Neubaus

Kosten: Der Neubau wird im ersten Jahr höhere gemeinschaftliche Kosten verursachen als in den Folgejahren. So liegen, u.a. aus bauphysikalischen Gründen, die Heizkosten überdurchschnittlich. Außerdem sind in der Bezugsphase ein deutlich höherer Reinigungsaufwand und eine intensivere Hausmeisterleistung erforderlich. Als Erfahrungswert kann in allen Fällen mit einem Aufschlag von ca. 30% gerechnet werden. Wer einmal einen Neubau im Sommer übernommen hat, mit Abnahme des Gemeinschaftseigentums in den heißen Monaten, der weiß, welcher enorme Verbrauch alleine an Wasser entsteht, die Außenanlage fachgerecht zu pflegen und zu warten.©
4Die Neubauwohnung – der erste Abrechnung ist komplex.
Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft (auch faktische WEG)

Die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, wenn eine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber im Grundbuch eingetragen ist und dieser Erwerber Besitz an der erworbenen Wohnung hat (die Übergabe an diesen ist erfolgt). Mit diesem Zeitpunkt begründet sich außerdem die Hausgeldzahlungspflicht für alle Einheiten gem. Wirtschaftsplan, auch wenn sich diese noch im Besitz des teilenden Eigentümers (Bauträgers) befinden. Sie begründet sich für die gesamte werdende Eigentümergemeinschaft, jedenfalls immer für die betroffene Wirtschaftseinheit. Auf den Bautenstand der übrigen Wohnungen kommt es hierbei nicht an.

In der Praxis stellt dies ein kaum lösbares Abrechnungsproblem dar. Der teilende Eigentümer argumentiert häufig, dass ja gar keine Kosten (jedenfalls Verbrauchskosten) anfallen würden und eine Hausgeldzahlung deshalb entbehrlich sei. Zur vollen Hausgeldzahlung sieht sich dieser oft nicht veranlasst.

Die Hausgeldabrechnung erfolgt zwingend für den gesamten Abrechnungszeitraum für die Einheit. Eine Trennung der Eigentumszeiträume findet nicht statt - die Rechtsprechung legt eine einheitenbezogene Abrechnung (BGH 11.02.2011-V ZR 113/11) fest.

Der neue Eigentümer erhält die Abrechnung und übt das Stimmrecht zu deren Genehmigung, hier für die Abrechnungsspitze, aus. Für diese haftet der Käufer auch.

Die Abrechnungsspitze

Die Abrechnungsspitze im WEG ermittelt sich wie folgt:

a) Ermittlung Ist-Kosten der jeweiligen Einheit gem. Hausgeldabrechnung

b) Ermittlung der Soll-Hausgeldzahlung gem. Wirtschaftsplan für den Abrechnungszeitraum (nicht die tatsächlichen Einnahmen sind maßgebend, es wird unterstellt, dass das Hausgeld komplett für den Abrechnungszeitraum als Einnahme vorliegt)

c) A minus B = Abrechnungsspitze

Die Folgen einer nicht vollständigen Hausgeldzahlung durch den teilenden Eigentümer

Eine teilweise oder ganz unterlassene Hausgeldzahlung durch den teilenden Eigentümer führt direkt zu Liquiditätsproblemen der werdenden Eigentümergemeinschaft. Gerade im ersten Jahr sind die Ausgaben überdurchschnittlich hoch (Inbetriebnahme, Vorfälligkeiten

von Prämien und Wartungsverträgen, etc.). Diese müssen zwingend vermieden werden, was nur einhergeht mit der Beitreibung der gem. Wirtschaftsplan geforderten Hausgeldbeiträge. Womit bereits zu Beginn der gemeinsamen Zusammenarbeit innerhalb der faktischen Eigentümergemeinschaft ein starkes Missverhältnis entsteht. Die Verwaltung muss – in Ausübung deren gesetzlichen Pflichten – als Vertreterin der faktischen Eigentümergemeinschaft gegen den teilenden Eigentümer, der die Verwaltung in der Regel bestellt hat, juristisch vorgehen. Was in jedem Fall zu Verstimmung und Verständnislosigkeit führen wird.

Die Praxislösung

1) An der vollständigen Hausgeldeinzahlung durch alle Beteiligten ab der Entstehung der werdenden Eigentümergemeinschaft führt kein Weg vorbei. Teilender Eigentümer und Hausverwaltung sind gut beraten, von der ersten Stunde die Zahlungspflicht zu beziffern und umzusetzen.

2) Die Abrechnungsspitze ist dann richtig ermittelt und der teilende Eigentümer kann notarvertraglich vereinbaren, dass der Saldo anteilsmäßig, entsprechend dem Besitzzeitraum, dem Käufer und dem Bauträger betreffen. Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung kann man entsprechend den Nutzungszeiträumen splitten und den jeweiligen Nutzungszeiträumen richtig zuordnen. Die übrigen Betriebskosten werden zeitanteilig verrechnet.

3) Gegen eine entsprechende Sondervergütung (Zeitaufwand) kann – neben der einzelnen einheitenbezogenen Abrechnung nach WEG - ggf. die Verwaltung die Verrechnung für die jeweiligen Partner entsprechend der Nutzungszeiträume (bei vorhandener gesplitteter Verbrauchsabrechnung) als zusätzliche Serviceleistung vornehmen.

4) Somit ist gewährleistet, dass der teilende Eigentümer nicht mit Verbrauchskosten belastet wird, die nicht in seinem Besitzzeitraum angefallen sind. An den übrigen Kosten aber nimmt er vollumfänglich teil.©
5Ein Mieterwechsel steht an – was ist zu berücksichtigen?
zunächst: Sofern Sie sich eines professionellen Maklers bedienen, führt dieser Sie in der Regel mit fachlicher Unterstützung durch den Mieterwechselprozess. Sollten Sie diesen Prozess selbst durchführen, sind folgende Schritte zu berücksichtigen:

1) Die Ablesung der Verbrauchswerte

A) Die Selbstablesung


Wichtiger Hinweis: Auf dem Internetportal der Alpina Hausverwaltung panhans & metzger oHG steht Ihnen ein Formular für den Mieterwechsel zur Verfügung. Sie können dieses entweder herunterladen oder direkt die Daten des Wechsels eingeben.

Notieren Sie bitte sämtliche verfügbaren Ablesedaten (Zählernummern und Werte). Die Ablesesysteme differieren:

aa) Verbrauchserfassungsgeräte nach dem Verdunsterprinzip

Notieren Sie die links und rechts neben der Flüssigkeitssäule befindlichen Werte, die den Stand des Röhrchens festlegen. Außerdem notieren Sie die Nummer des Erfassungsgerätes. Um korrekte Werte zu erhalten, ist eine direkte Draufsicht auf Höhe des Verbrauchserfassungsgerätes sinnvoll.

bb) Verbrauchserfassungsgeräte elektronisch

Notieren Sie den digitalen Wert des Gerätes sowie dessen Nummer.

cc) Wärmemengenzähler

Notieren Sie die Nummer des Gerätes sowie den digitalen Anzeigewert (meist in kw/h oder mw/h) des ermittelten Wärmedurchlaufes.

dd) Warm- und Kaltwasserzähler

Notieren Sie die Nummern der Geräte sowie die Zählerstände.
Wichtiger Hinweis: Sofern die Geräte über eine Funkübermittlung verfügen, können die Werte rückwirkend reproduziert werden. Eine Ablesung zum Stichtag ist nicht notwendig. Eine Zwischenablesung erübrigt sich in diesem Fall.

B) Die Beauftragung des Heizkostenabrechnungsdienstes

In der Regel ist auf Ihrer Heizkostenabrechnung eine Telefonnummer des Abrechnungsdienstes angegeben – vereinbaren Sie dort einen Zwischenablesetermin direkt.

2) Die Weiterleitung der ermittelten Werte

A) Übermitteln Sie die Daten an Ihre Hausverwaltung in Schriftform.

B) Wenn durch Alpina Hausverwaltung panhans & metzger oHG verwaltet, steht Ihnen zusätzlich unser Online-Service zum Mieterwechsel zur Verfügung.

3) Meldepflichten

Beachten Sie bitte eine angedachte Gesetzesänderung zum Meldewesen ab 01.11.2015: Der Vermieter soll verpflichtet werden, der Meldebehörde neben anderen Angaben den Namen der meldepflichtigen Person (Mieter) weiterzuleiten.

Tipp: Die Leistung „Vermietung“ bieten wir Ihnen gerne über unseren Kooperationspartner, der Firma Alpina Immobilien GmbH an. Frau Göbel berät Sie gerne unter 08031-33070 oder unter E-info@alpinahv.de ©
6Was tun, wenn der Nachbar eine Eigentümergemeinschaft ist?
In den Bauordnungen der Bundesländer sind hier Regelungen getroffen. Entscheidend ist daher die jeweilige Formulierung. Die Bundesländer Bayern, Baden-Württemberg sowie Thüringen haben eine eigene Regelung mit fast identischem Inhalt. Beispielhaft für diese 3 Bundesländer legt die BayBO (Bayerische Bauordnung) in Artikel 66 „Beteiligung des Nachbarn“, Absatz 3, Satz 2 fest:

„Ist Eigentümer des Nachbargrundstückes eine Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz, so genügt die Vorlage nach Abs. 1, Satz 1 (Lageplan und Bauzeichnungen) an den Verwalter; seine Unterschrift gilt jedoch nicht als Zustimmung der einzelnen Wohnungseigentümer“.

Der Informationspflicht des Bauherrn ist damit Genüge getan. Mit der Unterschrift des Verwalters quittiert dieser lediglich die Kenntnis – jetzt gilt es, die einzelnen Eigentümer über die geplante Bebauung zu informieren. Dem Verwalter werden hier büroorganisatorische Aufgaben übertragen.

Lösungsansatz:

Die Hausverwaltung informiert die Eigentümer per Serienbrief, Rund-Email oder z.B. über eine Internetplattform über die Baumaßnahme. Dabei genügt der Hinweis auf die Einsichtsmöglichkeit in den Bauplan – ein Versand desgleichen ist entbehrlich. Idealerweise stellt der Baubewerber die Pläne in digitaler Form zur Verfügung, dann können diese via Email versandt oder in geschützten Onlinearchiven zur Verfügung gestellt werden. Klar ist: Der Verwalter erhält seinen Aufwand vergütet. Gute Verwalterverträge regeln die Entschädigung für Informationspflichten des Verwalters.

Fazit: Die Hausverwaltung kann die Unterschrift nur dann ohne Haftungsbedenken leisten, wenn die jeweilige Länderbauordnung klarstellt, dass die Information des Verwalters genügt, wenn der Nachbar eine Eigentümergemeinschaft ist. Die entsprechende Formulierung findet man hier:
  • Bayerische Bauordnung (BayBO, Artikel 66, Absatz 3, Satz 2)
  • Landesbauordnung für Baden Württemberg (LBO; Artikel 55, Absatz 1, Satz 4)
  • Thüringer Bauordnung (ThürBO; § 69; Absatz 6)
Bauwillige Nachbarn sollten ungeachtet dessen den Aufwand nicht scheuen, eine Informationsveranstaltung einzuberufen. Das wird ein Bauvorhaben von Beginn an durch Aufklärung und Fragenbeantwortung in ein angenehmes Licht rücken. Die Verwaltung ist gegen Erstattung von Personal- und Bürokostenaufwand gerne behilflich.©
7Die Erreichbarkeit der Verwaltung
wie folgt stehen wir für Sie zur Verfügung:

Montag bis Freitag von 08.30 Uhr bis 12.30 Uhr. Außerdem erreichen Sie uns am Montag und Dienstag in der Zeit von 14.00 Uhr bis 17.00 Uhr.

Außerhalb o.g. Zeiten steht Ihnen für unaufschiebbare Fälle* ein Mitarbeiter an der für Anrufer kostenfreien Servicenummer (Achtung – kein Anschluss während der Geschäftszeiten) zur Verfügung sofern der Hausmeister nicht erreichbar ist. Dieser Anschluss ist in der Regel bis ca. 19 Uhr täglich erreichbar: 0800-807033-0

* Unaufschiebbare Fälle sind:
  • Aufzugsstillstand
  • Akute Schäden wegen Rohrbruch
  • Brandschäden
  • Heizungsausfall u.a.
Mit Ihrem Anruf wünschen Sie eine schnelle Reaktion. Bitte beachten Sie, dass diese mit der richtigen Wahl des Ansprechpartners häufig zeitnah erfolgen kann. Folgender „Notfallplan“ hilft weiter:
  • Gefahr für Leib und Leben? - Feuerwehr/ Polizei
  • Unaufschiebbarer Fall (Rohrbruch, etc.)? - Hausmeister (Aushang Treppenhaus)
  • Unaufschiebbarer Fall (Rohrbruch, etc.) außerhalb der Geschäftszeiten? - 0800-8070330©
8 Die Hausgeldabrechnung beim Eigentümerwechsel
mit diesem Schreiben informieren wir Sie über die Rechtslage und die Handhabung der Jahresabrechnung für Ihr neu erworbenes Wohneigentum im Falle eines Eigentümerwechsels.

Als Verwalter sind wir verpflichtet, die Abrechnung objektbezogen für das Kalenderjahr zu erstellen (siehe BGH vom 11.02.2011 – V ZR 113/11). Sie erhalten bis ca. einem halben Jahr nach Abrechnungszeitraumende eine Jahresabrechnung über den gesamten Abrechnungszeitraum. Die Hausgeldzahlungen des Verkäufers sind dabei selbstverständlich angerechnet. Sicher haben Sie im Notarvertrag Regelungen mit dem Voreigentümer getroffen. Diese betreffen jedoch ausschließlich die beiden Parteien Käufer – Verkäufer und berührt die Abrechnung nicht. Im Gegenteil – die Hausverwaltung erhält in der Regel nicht einmal Kenntnis vom Inhalt des Notarvertrages.

Die richtige Vorgehensweise

Direkt nach dem Ankauf: Bitte zeigen Sie uns den verbindlichen Übergang der Nutzen und Lasten schriftlich an. Ab diesem Zeitpunkt werden wir für die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einzug des monatlichen Hausgeldes organisieren. Die Zahlungspflicht der Verkäuferin/des Verkäufers endet in der Regel zu diesem Zeitpunkt. Zur Erleichterung der Organisation des Zahlungsverkehrs werden Sie ein SEPA-fähiges Formular zum automatischen Hausgeldeinzug erhalten. Mit diesem ermächtigen Sie die Hausverwaltung, den regelmäßigen und automatischen Einzug des monatlichen Hausgeldbetrages vorzunehmen.

Mit Erhalt der Jahresabrechnung: Sofern Ihnen die Hausgeldabrechnung vorliegt, nehmen Sie bitte die – entsprechend den Regularien des abgeschlossenen Notarvertrages – Verrechnung mit Ihrem Vertragspartner vor. In der Regel erfolgt bei einem Eigentümerwechsel ohne Bewohnerwechsel keine Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten.

Sie erhalten die Jahresabrechnung sowie die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für den gesamten Abrechnungszeitraum ohne Trennung. Eine Verrechnung mit dem Verkäufer erfolgt direkt durch Sie. Das ist in der Regel sehr einfach – der Saldo der Jahresabrechnung (Abrechnungsspitze) wird entsprechend den Besitztagen auf die jeweiligen Eigentümer verteilt.©
9Mein Heizkörper wird nicht warm – was tun?
Gerade in der Übergangszeit aber vor allem auch bei zweistelligen Minustemperaturen im Außenbereich erreichen uns häufig die Anrufe unserer Kunden zu o.g. Thema. Die Heizanlage Ihrer Wohnanlage ist von geschulten Fachleuten richtig eingestellt worden. Die Vorlauftemperatur wird so eingestellt, dass in den Räumen eine Mindesttemperatur von 20-22 Grad Celsius erreicht wird. Gemessen wird die Temperatur in der Raummitte auf ca. 1 Meter Höhe.

Mit Erreichen der eingestellten Innenraumtemperatur drosselt der Heizkörper seine Leistung bis hin zum völligen Erkalten – es liegt kein Mangel vor, sondern die Temperaturregelung funktioniert.

Dennoch kann ungeachtet dessen eine Störung vorliegen. Die häufigste Störursache ist, dass den Sommer über das Thermostatventil nicht bewegt wird. Dadurch stellt sich der Temperaturregler fest (kleiner Stift im inneren des Ventiles) – er kann nicht öffnen und der Heizkörper bleibt kalt. Dann gehen Sie bitte wie folgt vor:

1) Umwickeln Sie das Thermostatventil mit einem Handtuch und klopfen Sie dagegen – dadurch kann sich der Stift lockern und der Heizkörper wird warm.
2) Bleibt Möglichkeit 1 ohne Erfolg, kann man den Thermostatkopf mit etwas handwerklichem Geschick abbauen, den Stift lockern (Vorsicht, dass dieser nicht rausrutscht) und das Ventil wieder anbringen.
3) Natürlich hilft auch immer der Heizungsfachmann Ihrer Wahl – die Beauftragung erfolgt direkt durch den Eigentümer (nicht durch die Verwaltung), ebenso die Kostentragung.

Wird in der Folge die Temperatur von 20 bis 22 Grad nicht erreicht, kann man mit einer Reihe von Maßnahmen in der Wohnung dafür Sorge tragen, dass sich das Problem löst. Bitte prüfen Sie daher zuerst:

  • Kann der Heizkörper frei abstrahlen? Ein bodenlanger Vorhang oder eine Heizkörperverkleidung verhindert dies. Bitte achten Sie darauf, dass Vorhänge oberhalb der Heizkörper enden.
  • Verfügt Ihr Heizkörper noch nicht über ein Thermostatventil? Dann sind diese dringend nachzurüsten (Kostentragung trifft den Eigentümer). Haben Sie ggf. Heizkörper abgebaut – dann reicht die Heizleistung nicht mehr aus.
  • Sind die Wohnungszwischentüren vorhanden? Dies ist wichtig, weil die Wärmeabgabe des Heizkörpers stets auf den Raum ausgelegt wurde. Wenn Ihr Thermostatventil über einen Fernfühler verfügt – ist dieser an der kältesten Stelle angebracht?
  • Wird Ihr Heizkörper nicht ganzflächig warm, ist dies kein Mangel, wenn die Raumtemperatur (siehe Seite 2) erreicht wird.
Abschließend helfen Ihnen noch folgende Tipps zur Energieeinsparung:

Tipp 1: Schließen Sie nachts die Rollläden. Der Raum zwischen Fenster und Rollladen wirkt gut dämmend.

Tipp 2: Wenn Sie Ihre Idealeinstellung am Thermostat gefunden haben – verändern Sie diese nicht mehr (auch nicht zur Nachtzeit oder im Sommer). Die Heizungssteuerung regelt über eine Nachtabsenkung die Zeiten selbständig. Durch das Abdrehen des Thermostatventils kühlt morgens der Raum aus und benötigt mehr Energie zum Aufheizen.

Tipp 3: Achten Sie auf ausreichende und vor allem richtige Belüftung. Informationen zum richtigen Lüften finden Sie zahlreich im Internet. Hier werden noch viele hilfreiche Informationen zum Thema „Energiesparen beim Heizen“ angeboten.

Sollten Sie – nach Überprüfung o.g. Punkte – noch nicht mit der Heizleistung zufrieden sein, bitte rufen Sie uns an. Gemeinsam mit den Fachleuten gelingt es uns sicher, eine befriedigende Situation zu schaffen, allerdings gilt: Weder Hausmeister noch Hausverwaltung können in die Heizungssteuerung eingreifen. Die komplexe Technik kann nur noch von autorisiertem Fachpersonal bedient werden.

Eine – wenngleich teure - Lösung ist die Erhöhung der Vorlauftemperatur. Beachten Sie bitte, dass in diesem Fall die Heizkosten je 1 Grad höherer Innenraumtemperatur um ca. 6% steigen. Dies jedoch für alle Nutzer. Daher bedarf dieser Wunsch regelmäßig eines Beschlussantrags und sollte das letzte Mittel zur Wohlfühltemperatur sein.

Die richtige Raumtemperatur liegt
  • im Wohn-, Kinder- und Arbeitszimmer: bei 20 bis 22 °C   *
  • Küche, Schlafzimmer und Diele: bei 16 bis 18 °C   *
  • Bad: bei 20 bis 24 °C   *©

* Quelle: Energiesparleitfaden Brunata Metrona
10Schimmel in der Wohnung – keine Panik
regelmäßig erreichen uns Anrufe von Bewohner, in der angemieteten Wohnung bilde sich Schimmel. Zunächst ist es wichtig, Ruhe zu bewahren. Schimmel kommt in der Natur in mannigfaltiger Form vor – die wenigsten Arten sind gesundheitsgefährdend. Ungeachtet dessen – der Schimmel in der Wohnung muss weg.

Erfahrungsgemäß liegt die Ursache von Schimmelbildung nur zu einem kleinen Teil an der Gebäudesubstanz. Dabei ist ein sogenannter Altbau nicht die schlechtere Wahl – im Gegenteil, je besser gedämmt ein Gebäude ist und je undurchlässiger die Fenster sind, umso mehr wird Schimmelbildung gefördert. Die wenigsten Häuser verfügen über eine kontrollierte Wohnraumlüftung (automatische Be- und Entlüftung). Daher sind Sie als Bewohner gehalten, richtig und regelmäßig zu lüften. Entsprechende Broschüren und Anleitungen gibt es deren genug – manchmal haben Sie eine solche als Anlage mit Ihrem Mietvertrag vereinbart.

Das Wichtigste ist: Seien Sie aufmerksam. Je eher der Schimmel entdeckt wird, desto geringer ist der Aufwand der Schadensbehebung. Im Fall der Schimmelbildung – so bekämpfen Sie den Schimmel richtig:
  • Besorgen Sie sich die Sofortbox zur Schimmelbekämpfung der Firma Alltrosan unter http://www.anschisobo.de/anschisobo.html. Auf dem Internetportal ist genau beschrieben, wie Sie vorgehen können. Auch wir halten diese Box manchmal vorrätig – gerne kann diese bei uns gegen Barzahlung abgeholt werden.
  • Vom selben Anbieter besteht unter gleichen Link eine tolle Anleitung zum richtigen Lüften. Und zu weiteren Sofortmaßnahmen, die man im Schimmelfall umsetzen kann (z.B. Möbel von der Wand wegrücken; richtige Beheizung; etc.).
  • Im Idealfall ist mit Schritt 1 und 2 das Problem gelöst. Wenn nicht, rufen Sie uns an. Ein Fachmann setzt sich mit Ihnen in Verbindung – in der Regel kann dann das Problem gelöst werden.
  • Liegt die Ursache in der Gebäudesubstanz, entwickeln wir gern ein Konzept zur Sanierung.©
11Der Schaden in meiner Wohnung – bitte beachten!
Schaden am Hausrat

Bei Wasserschäden, die durch Gebäudetechnik entstehen, sind Ihre Einrichtungsgegen-stände im Allgemeinen nicht mit versichert.

Schäden dieser Art werden durch eine – von Ihnen - privat abgeschlossene Hausratversicherung abgedeckt. Der Abschluss einer privaten Hausratversicherung ist daher unbedingt empfehlenswert, jedoch nicht verpflichtend (ausgenommen, dies ist mietvertraglich vereinbart).

Schaden am Sondereigentum der Wohnung (Anstrich, Parkett, Putz etc.)

Wird als Folge eines – im Rahmen der Versicherungsbedingungen gedeckten - Wasserschadens Sondereigentum beschädigt, ist dies üblicherweise über die Gebäudeversicherung abgedeckt. Die Regulierung erfolgt in diesem Fall direkt zwischen dem Geschädigten und dem Versicherer – für das Sondereigentum ist der Verwalter in der Regel unzuständig.

Der Folgeschaden im Sondereigentum der Wohnung, z.B. Wasserflecken, ist jedoch nicht über die Gebäudeversicherung abgesichert, wenn eine Haftung der Gemeinschaft nicht vorliegt. Hier bleibt immer ein Restrisiko beim Eigentümer. Folgeschäden in der Wohnung, z.B. verursacht durch Dach- oder Balkonundichtigkeit, betreffen immer den Inhaber der Wohnung. Weder kommt die Gebäudeversicherung dafür auf, noch ist der Gemeinschaft der Folgenschaden anzulasten. Es fehlt am Verschulden der Gemeinschaft, diesen verursacht zu haben. Ist allerdings, z.B. durch eine beschlussweise Sanierungsablehnung, ein Schaden entstanden, so handelt es sich hier um einen Haftpflichtfall.

Die Praxis ist nicht kundenfreundlich!

Der Verwalter darf aber keine Regulierung im Sondereigentum zu Lasten der Gemeinschaft vornehmen – hier als einzige Ausnahme gilt die vorherige Deckungszusage der Versicherung. Der Kunde reagiert oft mit Unverständnis auf diese Tatsache. Seine Erwartungshaltung ist eine andere an den Hausverwalter. Wir verstehen uns als Dienstleister und Serviceunternehmen. Weshalb auch uns dieser Umstand nicht zufriedenstellt. Ändern können wir diesen nicht. Wir sind gerne bei der Suche nach günstigen und zuverlässigen Handwerkern behilflich, um rasch eine Lösung zu bieten.©
12Darf die Haustüre nachts verschlossen werden?
kaum ein anderes Thema polarisiert so intensiv, wie die Diskussion über die Öffnungszeiten der Hauseingangstüre.

Dem - im Regelfall als Hauptgrund angegebenen - Sicherheitsbedürfnis der Bewohner soll Rechnung getragen werden. Daher werden – oft im Rahmen einer Beschlussfassung zu Hausordnungen – Öffnungszeiten festgelegt, ab wann der Hausmeister die Türe zu verschließen und morgens wieder zu öffnen hätte. Solche Regelungen stehen in Divergenz zum Brandschutz, wenn dadurch das Verlassen des Gebäudes ohne Schlüssel nicht mehr gewährleistet ist. Der verminderte Einbruchschutz ist zweitrangig. Im Brand- oder anderweitigem Notfall ist Panik vorprogrammiert und ein Schlüssel dann nicht bei der Hand. Zuletzt wurde dies durch das LG Frankfurt a. M. (AZ: 2-13 S 127/12) bestätigt. Das Verriegeln der Haustüre ist juristisch unwirksam.

Praxistipp: Mit der Nachrüstung der Hauseingangstüre mit einem Panikschloss ist man auf der sicheren Seite. Türen lassen sich dann auch im verriegelten Zustand von innen öffnen, ohne dass der Schlüssel vorliegt. Somit bringt man – mit überschaubarem Investitionsbetrag – Einbruchsschutz und Sicherheit im Brand- oder Notfall gut unter einen Hut.

Fazit: Verwalter sind gut beraten, zum einen auf veraltete Hausordnungsinhalte hinzuweisen und zum anderen bestehende Öffnungs- und Verschlussregelungen neu zu definieren. Dabei handelt der Verwalter völlig professionell, die Nachrüstung eines Panikschlosses vorzuschlagen oder alternativ den Verriegelungsverzicht beschließen zu lassen.©
13Die Versorgungsleitungen im Mehrfamilienhaus – der BGH klärt auf.
Die Entscheidung des BGH vom 26.10.2012 dazu:

1.
Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Das gilt auch, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.
2.
Ihre Zugehörigkeit zu dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Versorgungsnetz verlieren solche Versorgungsleitungen auch nicht dadurch, dass sie in den räumlichen Bereich des Sondereigentums eintreten.
3.
Abweichende Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sind wegen Verstoßes gegen die gesetzlichen Regelungen nichtig, d.h. rechtsunwirksam. Die Teilungserklärung kann die Grenze zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum nicht zu Ungunsten des Gemeinschaftseigentums verschieben.
4.
Die im Gemeinschaftseigentum stehenden Versorgungsleitungen verlieren ihre Zugehörigkeit zum Gesamtnetz (und damit die Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum) allerdings von dem Punkt an, an dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums vorhandene Absperrvorrichtung hiervon trennen lassen.

Folgen für die Praxis

Die noch mit Urteil vom 08.07.2011 (V ZR 176/10) durch den BGH getroffene Feststellung, wonach die im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Vor- und Rücklaufleitungen einer Zentralheizungsanlage nebst Heizkörpern und Thermostatventilen sondereigentumsfähig sind, ist in Anbetracht der oben wiedergegebenen Entscheidung des BGH vom 26.10.2012 neu zu bewerten.

A) Keine Sondereigentumszuweisung in der Teilungserklärung

Ist in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung keine besondere Zuweisung der im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Versorgungsleitungen oder Heizkörpern zum Sondereigentum enthalten, so sind diese grundsätzlich als zwingend gemeinschaftliches Eigentum anzusehen. Insoweit besteht Verwaltungs- und Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft. Die Kosten insbesondere der Instandhaltung und Instandsetzung hieran (auch von Thermostatventilen) trägt grundsätzlich die Gemeinschaft nach dem besonders vereinbarten oder gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel.

Zu beachten ist indes, dass nach der vom BGH in seinem Urteil vom 26.10.2012 geäußerten Rechtsauffassung Versorgungsleitungen ihre Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum verlieren und dem jeweiligen Sondereigentum zuzuordnen sind, sobald sie hinter einer im Sondereigentum vorhandenen dem jeweiligen Eigentümer dienenden Absperrvorrichtungen liegen. Hieraus folgt für diese Teile der Versorgungsleitungen, dass der jeweilige Sondereigentümer auf eigene Kosten für deren Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich ist und demgemäß keine Verwaltungs- und Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft gegeben ist. In das Sondereigentum eingreifende Beschlüsse der Eigentümerversammlung wären nichtig.
Dies richtet sich nach den örtlichen / technischen Gegebenheiten und ist im jeweiligen Einzelfall zu prüfen.

B) Zuweisung der Versorgungsleitungen zum Sondereigentum in der Teilungserklärung

Eine Vielzahl von Teilungserklärungen sieht indes eine Zuweisung der im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindlichen Versorgungsleitungen oder Heizkörper zum Sondereigentum vor. Soweit diese Regelungen die Trennung von Gemeinschafts- und Sondereigentum an Versorgungseinrichtungen nicht an das Bestehen von im Bereich des Sondereigentums liegenden Absperrvorrichtungen knüpfen, so sind diese wegen Verstoßes gegen die insoweit zwingenden gesetzlichen Regelungen als nichtig anzusehen und es sind die oben unter A) dargestellten Prüfkriterien anzuwenden.
Dies gilt insbesondere für solche Regelungen, die die Sondereigentumseigenschaft von Versorgungsleitungen an den bloßen „Abzweig vom Hauptstrang“ anknüpfen.

C) Einrohr- oder Zweirohrheizsystem

Eine besondere Bedeutung kommt der Frage zu, wie die Einrohrheizung einzuordnen ist. Deren Bestandteile können nur zwingend gemeinschaftliches Eigentum sein, da eine Unterbrechung den dahinterliegenden Heizkreis ebenfalls stilllegt.

D) Absperrventil

Das Gemeinschafts- vom Sondereigentum trennende Absperrventil im Bereich des Sondereigentums ist dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Hierfür spricht zum einen, dass der BGH in seiner Entscheidung vom 26.10.2012 davon ausgeht, dass die Versorgungsleitungen ab dem Punkt an, an dem sie abtrennbar sind, ihre Eigenschaft als Gemeinschaftseigentum verlieren. Zum anderen dient das Absperrventil nicht nur dem betreffenden Sondereigentümer, da auch die übrigen Eigentümer von der Absperrmöglichkeit profitieren (siehe auch AG Bremen-Blumenthal vom 20.12.2017, 44 C 2004/17).

F) Entwässerungsleitungen

Ob die Entscheidung des BGH vom 26.10.2012 auch auf die im Bereich des Sondereigentums befindlichen Entwässerungseinrichtungen angewendet werden kann, ist offen. Einerseits sprechen die vom BGH aufgestellten Prüfkriterien dafür, diese auch auf die Entwässerungsleitungen anzuwenden, andererseits fehlt eine ausdrückliche Auseinandersetzung des BGH mit diesem Themenkomplex.

H) Fazit

Die Rechtsprechung des BGH bindet die Rechtsanwendung bei der Auslegung der vereinbarten Regelungen sowie der gesetzlichen Bestimmungen zur Abgrenzung des Gemeinschafts- vom Sondereigentum. Abweichende Vereinbarungen oder Beschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften sind rechtsunwirksam.©
14Die Wartungsfuge in meiner Wohnung – so vermeide ich Schäden
Insbesondere in der jüngsten Vergangenheit häufen sich die Wasserschäden in Wohngebäuden aufgrund defekter Silikonfugen in den Sanitärbereichen. In der darunterliegenden Wohnung zeigen sich Feuchtflecken an der Decke.

Das jetzt einzuleitende Procedere ist umfangreich:
  • Meldung an den Gebäudeversicherer
  • Beauftragung einer Leckortungsfirma
  • Schadendokumentation
  • Die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft als Auftraggeberin Schlussabrechnung mit meist vereinbarten Selbstbehalt der Gemeinschaft Beschlussfassung wegen Regress der Gemeinschaft beim Verursacher – dem Eigentümer der Wohnung, bei die defekte Wartungsfuge festgestellt wurde. Der Regessumfang ist groß: Schadenfindung, -beseitigung, Anstrichschaden in der betroffenen Wohnung, ggf. Selbstbehalt der Gemeinschaft, Zusatzkosten für den Mehraufwand der Verwaltung.
  • Sofern 6 nicht eintritt – der Gebäudeversicherer nimmt ggf. Regress beim Wohnungseigentümer.
Derartige Fugen gelten allerdings als Wartungsfugen und bedürfen einer regelmäßigen Überprüfung und gegebenenfalls einer regelmäßigen Wartung. Als Wartungsfugen sind alle Fugen definiert, die starken chemischen und/oder physikalischen Einflüssen ausgesetzt sind und deren Dichtstoffe in regelmäßigen Zeitabständen überprüft und gegebenenfalls erneuert werden müssen (DIN 52460 und VOB DIN 1961 § 4, Abs. 3). Dazu gehören auch Fugenabrisse aufgrund von Estrichverschlüsselungen, übermäßiger Beanspruchung sowie Veränderungen durch andere äußere Einwirkungen, die die zulässige Gesamtverformung des Dichtstoffs überfordern.

Zusätzlich wird der Dichtstoff durch permanente chemische Beanspruchung (Duschgel, Reinigungsmittel). Schmutzablagerung beansprucht. Ständige mechanische Beanspruchungen, z.B. bei der Reinigung oder durch Begehung der Dusche, fördern die Korrosion des Dichtstoffes darüber hinaus.

Das klingt erst einmal theoretisch, heißt aber nichts anderes, als dass der normale, regelmäßige vertragsgemäße Gebrauch einer Dusche oder Badewanne im Sinne seiner Zweckbestimmung dazu führt, dass die Abdichtung der Fugen (die Silikonmasse) regelmäßig durch o.g. Beanspruchung undicht wird und damit zu Schäden an Gebäuden und in Wohnungen führt.
Das Problem dabei ist, dass das nicht geschulte Auge Schäden an diesen Silikonfugen nicht erkennt und trotzdem zum Beispiel beim Duschen jede Menge Wasser zwischen Badewanne (Duschwanne) und Wand läuft. Bis das Wasser dann in der Nachbarwohnung an der Wand oder an der Decke der darunterliegenden Wohnung sichtbar wird, vergeht häufig sehr viel Zeit. Dies führt dazu, dass diese Bauteile vollständig durchnässt sind. Vergleichbar ist das mit einem Schwamm: geringe Feuchtigkeit saugt der Schwamm auf und gibt Selbige im Laufe der Zeit ab; erst wenn der Schwamm komplett vollgesogen ist, tropft das Wasser unten heraus. Genauso kann man sich das bei einem Gebäude vorstellen.

Üblicherweise sind Gebäude gegen Leitungswasserschäden (allgemeine Formulierung der Verbraucher) versichert. Korrekt sind Schäden und Folgeschäden durch bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser in den Rahmenbedingungen abgedeckt versichert. Das bedeutet, dass zumindest nach den meisten Versicherungsverträgen die Beseitigung von Folgeschäden in der Deckung enthalten ist. Die Beseitigung der Ursache und die Suche nach der Ursache sind regelmäßig nur dann versichert, wenn wirklich eine Leitung „gebrochen“ oder undicht geworden ist. D. h., dass die Beseitigung der Ursache durch Erneuerung der Silikonfugen nicht über die Versicherung abgedeckt ist. Bei einigen Versicherungsgesellschaften wird auch die Trocknung, die im Normalfall zwingend erforderlich ist, nicht mehr bezahlt.

Hinzu kommt, dass im Normalfall der Bewohner den meisten Ärger und die meiste Zeit aufzubringen hat, der nicht einmal für den Schaden verantwortlich ist.

Die Fachempfehlung lautet: Spätestens alle 2-3 Jahre, bei sehr hoher Belastung sogar jedes Jahr, sollten alle Fugen, die mit Wasser in Berührung kommen, kontrolliert werden. Im Besonderen bei mechanischen Beschädigungen oder Rissen besteht Handlungsbedarf. Wer dies nicht selbst beurteilen kann, sollte einen Wartungsvertrag mit einem Fachunternehmen abschließen. Auch ein Blick auf die Dusche (oder Badewanne) beim Einsteigen hilft dabei. Wenn die Duschwanne (oder Badewanne) nachgibt, können Sie ziemlich sicher sein, dass die Fugen an der Wand bereits offen sind und die Feuchtigkeit direkt an der Wand hinter die Duschwanne (Badewanne) läuft. Dann ist es eine Frage der Zeit, wann sich Ihr Nachbar bei Ihnen meldet!
Bewahren Sie die Nachweise der Kontrollen und Wartungen auf! Beim nächsten Versicherungsfall könnte geprüft werden, ob der Schaden nur im schlimmsten Fall grob fahrlässig verursacht wurde oder – weil aus Kostengründen die Wartungen nicht vorgenommen wurden – als Vorsatz eingestuft werden. Im letzteren Fall wäre die Versicherung von der Zahlungspflicht ausgenommen.©
15Müll und keine Ende – was kann man tun?
wer kennt das nicht: Da hält sich – ob Eigentümer oder Mieter – jemand mal wieder nicht an die Mülltrennung. Ob Sperr- oder Sondermüll, alles landet in der Restmülltonne. Womit dieser für den eigenen Hausmüll oft nicht mehr ausreicht. Was tun?

Erhöht man – selbstverständlich nach Beschlussantrag – die Entsorgungskapazität, werden zusätzliche Kosten generiert. Das ist nicht gewollt, also muss die Hausverwaltung das Problem lösen.

Ihre Verwaltung wird gerne appellieren. Ein informativer Aushang oder eine Bewohnerinformation kann weiterhelfen. Oftmals aber bleibt es beim fruchtlosen Appell und nicht selten landet die Bewohnerinfo wieder da, wo sie nicht hin soll – im Restmüllbehälter. Weitere Maßnahmen kann und darf die Verwaltung ohne Beschlussfassung nicht ergreifen.

Die Vorschriften zur Mülltrennung sind öffentlicher Art – sie entspringen den kommunalen Abfallsatzungen. Verstöße gegen diese sind Ordnungswidrigkeiten. Der Verursacher einer solchen ist im Fall der Fälle anzuzeigen. Dies wiederum kann nur erstatten, wer Zeuge des Vorfalls ist. In den seltensten Fällen ist dies die Verwaltung. Zivilcourage und direktes Handeln sind gefragt.

Viele Kommunen bieten eine Müllberatung an. Diese unterstützt bei der Frage nach Spezialmüllbehältern (Papier; Bio; etc.) – ein Termin vor Ort bringt Lösungen.

Bei größeren Wohnanlagen kann Ihr Verwalter Kontakt zu Abfallspezialisten herstellen. Deren Abfallmanagement hilft in einigen Fällen zur Kosteneinsparung. Diese Entsorgungsspezialisten verfügen auch über Entsorgungssysteme nach z.B. Gewicht oder Kubatur und bieten parallel die Abrechnungsdienstleistung hierfür an.

Fazit: Es gibt mannigfaltige Lösungsansätze zum Thema Müll. Diese sind fast ausnahmslos mit Kosten verbunden, teilweise ist deren Weiterberechnungsmöglichkeit auf die Mieter umstritten. Das gilt es in Kauf zu nehmen. Die Verwaltung jedenfalls tritt auch hier als neutraler Moderator auf – die Durchsetzung der kommunalen Abfallsatzungen obliegt ihr nicht.©