Elektromobilität
Seit 01.12.2020 ist das neue WEG gültig. Dieses wurde von Grund auf verändert. Im Besonderen gibt es jetzt die sogenannten privilegierten baulichen Veränderungen. Diese sind:
1) Maßnahmen zur Barrierefreiheit
2) Maßnahmen zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge
3) Maßnahmen zum Einbruchschutz
4) Anschlüsse an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
Diese privilegierten baulichen Veränderungen kann jeder Eigentümer (und dessen Mieter für die baulichen Veränderungen gem. 1 bis 3) verlangen.
Gleichzeitig stellt der Gesetzgeber fest, dass die Kosten dieser vorbezeichneten Maßnahmen nur der Wohnungseigentümer zu tragen hat, der diese beantragt. Ungeachtet des Anspruchs ist daher beschlussweise die mit dem Umbau sowohl als auch in Zukunft entstehende Kostenverteilung festzulegen.
1) In Bestandsimmobilien ist das Elektroverteilnetz regelmäßig nicht für die erhöhte Stromabnahme zur Belieferung von mehreren elektrobetriebenen Fahrzeugen ausgelegt.
2) Zwar wird der Anschluss von einem oder wenigen Fahrzeugen möglich sein, das Verteilnetz ist jedoch begrenzt.
3) Je nach Anzahl der angeschlossenen Fahrzeuge ist die Belastung der Stromverteilung (sog. Lastenmanagement) zu berechnen.
4) Die Eigentümergemeinschaft wird also die Aufgaben und damit verbunden die Kosten zu den anschlusswilligen Eigentümer*innen übertragen.
5) Die Installationskosten sind zu definieren (Umbau Stromverteilung; Leitungsverlegung; Kosten Hardware; etc.) – diese belasten den beantragenden Eigentümer.
6) Die laufenden Kosten sind zu definieren (Wartung Hardware; ggf. Mietkosten; Verbrauch; Reparaturen; etc.)
7) Es entstehen neue Kosten- und Nutzergruppen – im Beispielsfall die Betreibergemeinschaft „Elektrofahrzeuge“, die dauerhaft Einzug in das Abrechnungswerk der Wohnungseigentümergemeinschaft hält. In der Folge entsteht ein organisatorischer und buchhalterischer Mehraufwand.
8) Diese Betreiber- oder Nutzergruppen regeln intern die zukünftige Kostenverteilung.
9) Die herrschende juristische Meinung sieht hierfür einen Aufwandsausgleich des Immobilienfachverwalters vor. Neben der Bildung weiterer Rücklagen für die differenten Betreiber-/Nutzergemeinschaften sind neue Kostenschlüssel mit dynamischen Umlageschlüsseln zu gestalten.
a) Der Gestattungsbeschluss (empfohlen für kleine Tiefgaragen)
Hier gestattet die Gemeinschaft die Schaffung einer Ladeinfrastruktur. Vorab hat sich die Gemeinschaft damit zu befassen. Der Antragsteller ist in der Bringschuld, was Typ, Verlegeart und Ausführung sowie Abrechnung betrifft. Dies ist vorab der Verwaltung detailliert mitzuteilen. Die Gemeinschaft gibt dann den Weg vor und gestattet. Dabei legt sie auch fest, dass sie jederzeit berechtigt ist, spätere Beschlüsse zu z.B. weiterer Planung oder Beauftragung eines Lastenmanagements offenhält und damit einen neuen Abrechnungskreis zu schaffen.
mmurphy (1) @pixabay
- Die Betankung von Fahrzeugen mit Strom in der Tiefgarage ist ungleich teurer als die Betankung an öffentlichen Ladestationen.
- Die Schaffung einer Ladeinfrastrukur in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine dauerhafte Investition. Keinesfalls ist diese mit einmaligem Aufwand verbunden.
- Die Schaffung einer Ladeinfrastruktur ist einer breiten Gestaltung durch die Gemeinschaft eröffnet worden. Das birgt Konflikte. „Auf nähere gesetzliche Bestimmungen hat der Gesetzgeber „aufgrund der Vielgestaltigkeit der denkbaren Fälle“ verzichtet; das wird schnell ein Tummelplatz für nicht immer lösungsorientiert denkende Zeitgenossen werden.“ (Dötsch, RiLG Köln, ZWE 2020, 215)
Der politische Wille ist erkannt – mit den Tücken der Umsetzung innerhalb der Eigentümergemeinschaft aber wurde sich ungenügend auseinandergesetzt. Übrig bleibt ein abermals konfliktbehaftetes Feld innerhalb der WEG-Verwaltung.
©martinmetzger
Fach-Referent
Mitglied im Autorenteam Elzer-Fritsch-Meier, WEG III. Auflage 2018
Vorstandsmitglied BVI (Verband der Immobilienfachverwalter Deutschland)
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Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Eigentümerversammlung, Rundschreiben, Aushänge, Bewohnerinformationen, Mitarbeit bei Anwesenheit in der Wohnanlage, individuelle Leistungen wie Beratung und Information, Mitwirken bei Verkäufen von Wohneigentum/Teileigentum, Trinkwasserverordnung (Aushänge / Terminierung).
Vorbereiten und Veranlassen von Handwerkerangeboten, Ausschreibungen, Angebots-/Preisspiegeln, Nachhalten von Terminen (Angeboten, Auftragsausführung, Mängelrügen, Gewährleistungsansprüchen), Koordination und Erfüllung der Trinkwasserverordnung, Regelmäßige Teilnahme Feuerbeschauen, Einweisen und Einarbeiten von Hausmeister, Beschaffen öffentlich rechtlicher Genehmigungen, Abschluss von Wartungsverträgen (Aufzugswartung, Öltankwartung, Heizungswartung, Pumpenwartung, Wartung und Reinigung von Fettabscheidern, Wartung der Tiefgaragenlüftung, Wartung Tiefgaragentor mit Schließkraftmessung, Wartung/Inspektionen Bodenbeschichtungen Tiefgarage, Dachwartung, Wartung Lüftungsanlagen, Brandschutzwartung - Wartung Brandschutzeinrichtungen, Wartung Brandschutztüren, Wartung Rauchabzugsanlagen (RWA-Anlagen), Wartung Sprinkleranlagen, Feuerlöscherwartung, Blitzschutzwartung, Abschluss von Versicherungsverträgen (Gebäudeversicherung – Leitungswasser/Sturm/Hagel, Elementarschadenversicherung, Gewässerschutzversicherung, Glasbruchversicherung, Haus- und Grundbesitzer Haftpflichtversicherung, Vermögenschadenhaftpflichtversicherung , etc.), Bearbeiten von Schlüsselbestellungen und Schadensmeldungen bei Versicherungsfällen (z.B. Wasserschaden, Rohrbruch), einschließlich Unterstützung der Schadenbeseitigung durch Handwerker und Abrechnung mit der Versicherung, Vergaben/Überwachen von Instandsetzungsmaßnahmen/Instandhaltungsmaßen/Modernisierungen einschließlich Abrechnen, Beauftragen von Sachverständigen/Sonderfachleuten, Organisation der Verkehrssicherungspflichten der Eigentümer (Aufzugsanlagen, Baumbestand, Feuerlöschanlagen, Garagen- und Stellplatzverordnung, Gasinstallationen, kraftbetätigte Türen, Tore und Fenster, Rauchwarnmelder, Räum- und Streupflicht, Schnee- und Eisbeseitigung, Spielplatz, Tankanlagen, TRBS 1201, TRGI 2008, TrinkwV), Kennen und Beachten von z.B. AGB, BGB, Wohnungseigentumsgesetz (WEG/WEMoG), Landesbauordnung, Betriebssicherungsverordnung, Orts-, Baumsatzung, Heizkostenverordnung, Heizanlagenverordnung, Arbeitsschutzverordnung, Feuerungsanlagenverordnung einschließlich der Durchführungsbestimmungen, ENEV – neu: Gebäudeenergiegesetz (GEG), Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG), Begleitung von Zuschussanträgen und anderen Fördermöglichkeiten (KFW-Förderung, BAFA-Förderung).
Korrespondenz mit Eigentümern, Verhandeln mit Behörden/Ämtern/kommunalen Stellen/Stadtwerken, Hausmeistern, Lieferanten, Energiedienstleistern, Interpretation/Auslegung Teilungserklärung inklusive Gemeinschaftsordnung, Bearbeiten von Beschwerden, Verstößen gegen die die Hausordnung, Maßnahmen zur Fristwahrung oder zum Abwenden von Rechtsnachteilen für die Gemeinschaft, Beraten von Eigentümern, Hausmeistern, Abschluss von Verträgen (Wartungsverträge, Versicherungsverträge, Dienstleistungsverträge, Lieferverträge, etc.), Terminabstimmung, Saalbestellung/Räumlichkeiten für Eigentümerversammlungen, Erstellen von Tagesordnung und Beschlussentwürfen für Wohnungs-/Teileigentümerversammlungen, Erstellen der Beschlussniederschrift und Führen der Beschluss-Sammlung, Mitwirkung bei Volks-/Wohnraumzählungen (Zensus), Mitwirkung bei Gerichtsterminen, Beschlussanfechtungen, Mediationsterminen, Hausgeld-klagen, Erteilen von Genehmigungen (Telefon, Veräußerungen, gewerbliche Nutzung), Ausbilden von eigenem Personal und Angestellten der Eigentümergemeinschaft, Kennen und Beachten von WEG, BGB, HGB, BDSG, TrinkwV, Erbbaurechtsverordnung, Grundbuchordnung, Zwangsversteigerungsgesetz, Konkursordnung, ZPO, FGG, Insolvenzordnung, Nachbarschaftsrecht, Bundesdatenschutzgesetz, Erbringung und Ordnung der Nachweispflicht für Fort- und Weiterbildungen (Fach- und Sachkundenweis), Vernichtung von Altakten der Gemeinschaft.
Betriebskostenoptimierung, Verbuchen sämtlicher Geldeingänge/Geldausgänge, monatliche Sollstellung von Hausgeldbeiträgen, Bearbeiten von Lastschriftbuchungen (SEPA), Überwachen von Zahlungseingängen – Mahnwesen, Einleitung von Klagen bei Zahlungsrückstand, Verwalten und Disponieren von Geldmitteln auf Girokonten, Festgeld- und Sparkonten, Rechnungskontrolle, Anweisen und Veranlassen von Zahlungen, Bearbeiten von Gehaltszahlungen einschließlich Lohnbuchhaltung, Prüfung Sonder- oder Gemeinschaftseigentum – ggf. Weiterbelastung von Rechnungen an Sondereigentümer/Verursacher, Errechnen und Abführen von Lohnsteuer, Sozialabgaben, vermögenwirksame Leistungen, Erstellen der erforderlichen Meldungen an Finanzamt, Krankenversicherung, Sozialversicherungsträger, Berufsgenossenschaften, Errechnen und Anfordern von beschlossenen Sonderumlagen, Erstellen von Wirtschaftsplänen, Abrechnungen, Veranlassen von Heizkostenabrechnungen, Erfassen von Verbrauchswerten (Heizölbestand, Wasser-/Stromverbrauch), Kennen und Beachten von Lohn-/Einkommenssteuer-/Umsatzsteuergesetz, Abgabenverordnung, Grundsteuergesetz, etc.
Veranlassen von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Preisanfragen, Ausschreibungen, Erstellen von Preisspiegeln, Beratung, Auftragsvergabe, Rechnungskontrolle), Belegprüfung, Vorbereitung der Eigentümerversammlungen, Ortstermine, Beiratsgespräche/Beiratssitzungen, Korrespondenz und Verträge, Maßnahmen zur Einhaltung der Hausordnung, Mahnwesen bei Zahlungsverzug von Hausgeld.