Wohnungseigentumsrecht von Martin Metzger - Bei der Neubestellung des Immobilienverwalters müssen mindestens die Eckdaten jedem Mitglied der Eigentümergemeinschaft bekannt sein!
„Bei der Neubestellung des Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zukommen zu lassen.“ Auszugsweise aus BGH, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 110/19
In der Versammlung berichtet der Verwaltungsbeirat, neben dem Angebot der A-Hausverwaltung lägen noch zwei weitere Angebote zur Einsichtnahme vor. Der Verwaltungsbeirat empfiehlt die A-Hausverwaltung. Diese wurde im Anschluss gewählt und der Verwaltungsbeirat wurde bevollmächtigt, einen Verwaltervertrag zu unterzeichnen, auf Basis des bisher bestehenden Vertrages mit der aktuellen Verwaltung. Fraglich war – müssen die Angebote der mitbietenden Hausverwaltungen bereits mit der Ladung zur Eigentümerversammlung allen Eigentümern zur Kenntnis vorliegen?
Der BGH sagt ganz klar: Ja!. Innerhalb der Einladungsfrist ist es regelmäßig geboten, den WE die Angebote der Bewerber, mindestens jedenfalls deren Namen und die Eckdaten (Dauer der Bestellung, Bruttokosten je WE/TE, nicht pauschal vergütete Grundleistungen, Gebührenanpassungen) vorliegen. Diese können in Form eines „Preisspiegels“ kommuniziert werden. Werden nur die Eckpunkte mitgeteilt, ist auf Nachfrage jeden Eigentümers Kenntnis von allen Angeboten zu ermöglichen.
Der BGH bestätigt damit seine bisherige Beurteilung der Sachlage. Bei der Neubestellung eines Immobilienfachverwalters sind regelmäßig drei Angebote vorzulegen (einschließlich des Angebotes der sich ggf. wieder zu Wahl stellenden amtierenden Verwaltung). Die Praxis läuft oft anders – wie kommen die Angebote zu den Eigentümern? Hier bieten sich zwei Möglichkeiten an:
Gegen letztere Möglichkeit wird oft mit Datenschutzgründen argumentiert. Diese Vorgehensweise würde dem amtierenden Verwalter ja Einsicht in die Vertragsgrundlagen der Mitbewerber ermöglichen. Datenschutzrechtlich dürfte dies unerheblich sein – ein guter Immobilienfachverwalter hat gar kein Interesse an diesen Informationen. Verwalterverträge lassen mittlerweile – sollen Sie professionell und richtig sein – wenig Spielraum. Also dürften diese alles andere als „geheim“ einzustufen sein. Es bleibt aber immer noch der erste Weg – der Beirat informiert seine Gemeinschaft vollumfänglich. Klar ist jedoch: Die Eigentümer sind zu informieren – wenigstens über die Eckdaten. Und zwar – nach § 24 Abs. 4 WEG – E – voraussichtlich in Kraft ab 01.01.2021, mit mindestens 4 Wochen Frist vor der Versammlung.
@martinmetzger Fachreferent Mitglied im Autorenteam Elzer-Fritsch-Meier, WEG III. Auflage 2018 Vorstandsmitglied BVI (Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.)
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Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Eigentümerversammlung, Rundschreiben, Aushänge, Bewohnerinformationen, Mitarbeit bei Anwesenheit in der Wohnanlage, individuelle Leistungen wie Beratung und Information, Mitwirken bei Verkäufen von Wohneigentum/Teileigentum, Trinkwasserverordnung (Aushänge / Terminierung).
Vorbereiten und Veranlassen von Handwerkerangeboten, Ausschreibungen, Angebots-/Preisspiegeln, Nachhalten von Terminen (Angeboten, Auftragsausführung, Mängelrügen, Gewährleistungsansprüchen), Koordination und Erfüllung der Trinkwasserverordnung, Regelmäßige Teilnahme Feuerbeschauen, Einweisen und Einarbeiten von Hausmeister, Beschaffen öffentlich rechtlicher Genehmigungen, Abschluss von Wartungsverträgen (Aufzugswartung, Öltankwartung, Heizungswartung, Pumpenwartung, Wartung und Reinigung von Fettabscheidern, Wartung der Tiefgaragenlüftung, Wartung Tiefgaragentor mit Schließkraftmessung, Wartung/Inspektionen Bodenbeschichtungen Tiefgarage, Dachwartung, Wartung Lüftungsanlagen, Brandschutzwartung - Wartung Brandschutzeinrichtungen, Wartung Brandschutztüren, Wartung Rauchabzugsanlagen (RWA-Anlagen), Wartung Sprinkleranlagen, Feuerlöscherwartung, Blitzschutzwartung, Abschluss von Versicherungsverträgen (Gebäudeversicherung – Leitungswasser/Sturm/Hagel, Elementarschadenversicherung, Gewässerschutzversicherung, Glasbruchversicherung, Haus- und Grundbesitzer Haftpflichtversicherung, Vermögenschadenhaftpflichtversicherung , etc.), Bearbeiten von Schlüsselbestellungen und Schadensmeldungen bei Versicherungsfällen (z.B. Wasserschaden, Rohrbruch), einschließlich Unterstützung der Schadenbeseitigung durch Handwerker und Abrechnung mit der Versicherung, Vergaben/Überwachen von Instandsetzungsmaßnahmen/Instandhaltungsmaßen/Modernisierungen einschließlich Abrechnen, Beauftragen von Sachverständigen/Sonderfachleuten, Organisation der Verkehrssicherungspflichten der Eigentümer (Aufzugsanlagen, Baumbestand, Feuerlöschanlagen, Garagen- und Stellplatzverordnung, Gasinstallationen, kraftbetätigte Türen, Tore und Fenster, Rauchwarnmelder, Räum- und Streupflicht, Schnee- und Eisbeseitigung, Spielplatz, Tankanlagen, TRBS 1201, TRGI 2008, TrinkwV), Kennen und Beachten von z.B. AGB, BGB, Wohnungseigentumsgesetz (WEG/WEMoG), Landesbauordnung, Betriebssicherungsverordnung, Orts-, Baumsatzung, Heizkostenverordnung, Heizanlagenverordnung, Arbeitsschutzverordnung, Feuerungsanlagenverordnung einschließlich der Durchführungsbestimmungen, ENEV – neu: Gebäudeenergiegesetz (GEG), Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG), Begleitung von Zuschussanträgen und anderen Fördermöglichkeiten (KFW-Förderung, BAFA-Förderung).
Korrespondenz mit Eigentümern, Verhandeln mit Behörden/Ämtern/kommunalen Stellen/Stadtwerken, Hausmeistern, Lieferanten, Energiedienstleistern, Interpretation/Auslegung Teilungserklärung inklusive Gemeinschaftsordnung, Bearbeiten von Beschwerden, Verstößen gegen die die Hausordnung, Maßnahmen zur Fristwahrung oder zum Abwenden von Rechtsnachteilen für die Gemeinschaft, Beraten von Eigentümern, Hausmeistern, Abschluss von Verträgen (Wartungsverträge, Versicherungsverträge, Dienstleistungsverträge, Lieferverträge, etc.), Terminabstimmung, Saalbestellung/Räumlichkeiten für Eigentümerversammlungen, Erstellen von Tagesordnung und Beschlussentwürfen für Wohnungs-/Teileigentümerversammlungen, Erstellen der Beschlussniederschrift und Führen der Beschluss-Sammlung, Mitwirkung bei Volks-/Wohnraumzählungen (Zensus), Mitwirkung bei Gerichtsterminen, Beschlussanfechtungen, Mediationsterminen, Hausgeld-klagen, Erteilen von Genehmigungen (Telefon, Veräußerungen, gewerbliche Nutzung), Ausbilden von eigenem Personal und Angestellten der Eigentümergemeinschaft, Kennen und Beachten von WEG, BGB, HGB, BDSG, TrinkwV, Erbbaurechtsverordnung, Grundbuchordnung, Zwangsversteigerungsgesetz, Konkursordnung, ZPO, FGG, Insolvenzordnung, Nachbarschaftsrecht, Bundesdatenschutzgesetz, Erbringung und Ordnung der Nachweispflicht für Fort- und Weiterbildungen (Fach- und Sachkundenweis), Vernichtung von Altakten der Gemeinschaft.
Betriebskostenoptimierung, Verbuchen sämtlicher Geldeingänge/Geldausgänge, monatliche Sollstellung von Hausgeldbeiträgen, Bearbeiten von Lastschriftbuchungen (SEPA), Überwachen von Zahlungseingängen – Mahnwesen, Einleitung von Klagen bei Zahlungsrückstand, Verwalten und Disponieren von Geldmitteln auf Girokonten, Festgeld- und Sparkonten, Rechnungskontrolle, Anweisen und Veranlassen von Zahlungen, Bearbeiten von Gehaltszahlungen einschließlich Lohnbuchhaltung, Prüfung Sonder- oder Gemeinschaftseigentum – ggf. Weiterbelastung von Rechnungen an Sondereigentümer/Verursacher, Errechnen und Abführen von Lohnsteuer, Sozialabgaben, vermögenwirksame Leistungen, Erstellen der erforderlichen Meldungen an Finanzamt, Krankenversicherung, Sozialversicherungsträger, Berufsgenossenschaften, Errechnen und Anfordern von beschlossenen Sonderumlagen, Erstellen von Wirtschaftsplänen, Abrechnungen, Veranlassen von Heizkostenabrechnungen, Erfassen von Verbrauchswerten (Heizölbestand, Wasser-/Stromverbrauch), Kennen und Beachten von Lohn-/Einkommenssteuer-/Umsatzsteuergesetz, Abgabenverordnung, Grundsteuergesetz, etc.
Veranlassen von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Preisanfragen, Ausschreibungen, Erstellen von Preisspiegeln, Beratung, Auftragsvergabe, Rechnungskontrolle), Belegprüfung, Vorbereitung der Eigentümerversammlungen, Ortstermine, Beiratsgespräche/Beiratssitzungen, Korrespondenz und Verträge, Maßnahmen zur Einhaltung der Hausordnung, Mahnwesen bei Zahlungsverzug von Hausgeld.