Wohnungseigentumsrecht von Martin Metzger - Bei der Neubestellung des Immobilienverwalters müssen mindestens die Eckdaten jedem Mitglied der Eigentümergemeinschaft bekannt sein!
„Bei der Neubestellung des Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zukommen zu lassen.“ Auszugsweise aus BGH, Urteil vom 24.01.2020 – V ZR 110/19
Neubestellung Immobilienverwalter: Das Problem:
In der Versammlung berichtet der Verwaltungsbeirat, neben dem Angebot der A-Hausverwaltung lägen noch zwei weitere Angebote zur Einsichtnahme vor. Der Verwaltungsbeirat empfiehlt die A-Hausverwaltung. Diese wurde im Anschluss gewählt und der Verwaltungsbeirat wurde bevollmächtigt, einen Verwaltervertrag zu unterzeichnen, auf Basis des bisher bestehenden Vertrages mit der aktuellen Verwaltung. Fraglich war – müssen die Angebote der mitbietenden Hausverwaltungen bereits mit der Ladung zur Eigentümerversammlung allen Eigentümern zur Kenntnis vorliegen?
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes:
Der BGH sagt ganz klar: Ja!. Innerhalb der Einladungsfrist ist es regelmäßig geboten, den WE die Angebote der Bewerber, mindestens jedenfalls deren Namen und die Eckdaten (Dauer der Bestellung, Bruttokosten je WE/TE, nicht pauschal vergütete Grundleistungen, Gebührenanpassungen) vorliegen. Diese können in Form eines „Preisspiegels“ kommuniziert werden. Werden nur die Eckpunkte mitgeteilt, ist auf Nachfrage jeden Eigentümers Kenntnis von allen Angeboten zu ermöglichen.
Praxis-Tipp:
Der BGH bestätigt damit seine bisherige Beurteilung der Sachlage. Bei der Neubestellung eines Immobilienfachverwalters sind regelmäßig drei Angebote vorzulegen (einschließlich des Angebotes der sich ggf. wieder zu Wahl stellenden amtierenden Verwaltung). Die Praxis läuft oft anders – wie kommen die Angebote zu den Eigentümern? Hier bieten sich zwei Möglichkeiten an:
Gegen letztere Möglichkeit wird oft mit Datenschutzgründen argumentiert. Diese Vorgehensweise würde dem amtierenden Verwalter ja Einsicht in die Vertragsgrundlagen der Mitbewerber ermöglichen. Datenschutzrechtlich dürfte dies unerheblich sein – ein guter Immobilienfachverwalter hat gar kein Interesse an diesen Informationen. Verwalterverträge lassen mittlerweile – sollen Sie professionell und richtig sein – wenig Spielraum. Also dürften diese alles andere als „geheim“ einzustufen sein. Es bleibt aber immer noch der erste Weg – der Beirat informiert seine Gemeinschaft vollumfänglich. Klar ist jedoch: Die Eigentümer sind zu informieren – wenigstens über die Eckdaten. Und zwar – nach § 24 Abs. 4 WEG – E – voraussichtlich in Kraft ab 01.01.2021, mit mindestens 4 Wochen Frist vor der Versammlung.
@martinmetzger Fachreferent Mitglied im Autorenteam Elzer-Fritsch-Meier, WEG III. Auflage 2018 Vorstandsmitglied BVI (Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.)
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