Die Eigentümerversammlung entscheidet sich für den wesentlich überteuerte Verwaltergebühr – geht das? Mit dieser Frage beschäftigte sich das LG Frankfurt/Main mit überraschendem Ergebnis.
Verwaltergebühr überteuert? Kommt drauf an
„Bei einer Gemeinschaft, die in zehn Jahren 47 Berufungs- oder Beschwerdeverfahren produziert hat und die immer wieder nach kurzer Zeit verwalterlos wurde, ist es ermessensfehlerfrei einen professionellen Verwalter zu bestellen, der knapp doppelt so teuer angeboten hat wie andere Bewerber. Der günstigste Preis ist bei einer solchen Anlage nicht das entscheidende Kriterium, sondern vielmehr die Prognose, dass der gut dotierte Verwalter ungeachtet hohen Konfliktpotentials einer Anlage längere Zeit im Amt bleiben werden“ Auszugsweise aus LG München I, Beschluss vom 07.08.2019 – 1 S 4408/19
Die Verwaltergebühr - Das Problem:
Noch immer ist der Preis einer Hausverwaltung das alles entscheidende Kriterium der Bestellung. Dabei bleiben die entscheidenden Argumente oft schlecht vergleichbar und unberücksichtigt: Profession, Mitarbeiterstruktur, Versicherungsschutz, Kompetenz und sehr gewichtig: Die Werterhaltung des Lebenskapitals Immobilie. Dem einen oder anderen verantwortungsvollen Eigentümer ist schon bewusst, dass es doch erhebliche Unterschiede geben muss in der Qualität.
Nur selten setzt sich dieses Denken aber durch – letztendlich wird dem augenscheinlich günstigsten Verwalter mit großer Wahrscheinlichkeit der Vorzug gewährt. Dabei stellt die Verwalterwahl eine gewichtige Entscheidung dar – geht es doch darum, das wertvolle Lebenskapital erhalten zu wissen. Nicht selten greift der neue Hausverwalter, der eigentlich Vermögensverwalter ist, auch auf enorme Geldwerte in Form von Rücklagen zu.
Wodurch unterscheiden sich Verwaltungsfirmen?
Die guten Hausverwaltungsfirmen
Gute Hausverwaltungsfirmen
- haben eine ausreichende Versicherungsdeckung für eigenes Verschulden;
- sind in einem Verband organisiert;
- gehen regelmäßig auf Weiterbildung und bieten solche Ihren Beiräten an;
- vermeiden prozessuale Angelegenheiten;
Die Entscheidung des Landgericht München I zur Verwaltergebühr:
Keinesfalls sei eine Eigentümergemeinschaft an vergaberechtliche Kriterien gebunden, noch lässt sich für eine einzelne Eigentümergemeinschaft ein annähernd objektiver Einstandspreis für die Grundvergütung der Hausverwaltung finden. Auch widerspricht die Bestellung des Verwalters mit dem höheren Honorarangebot nicht dem Wirtschaftlichkeitsgebot. Die Wohnungseigentümer haben hinsichtlich der Höhe der Vergütung ein Ermessen, so dass nicht das niedrigste Angebot angenommen werden müsse. Dies selbst dann nicht, wenn das Konkurrenzangebot erheblich günstiger ist. Sachliche Gründe für die Bestellung des hochpreisigeren Verwalters müssen gegeben sein (Bärmann/Becker, 14. Aufl. 2018). In vielen Fällen könne das Argument des günstigsten Preises keine übergewichtige Rolle spielen.Praxis-Tipp:
Die Entscheidung für einen neuen Verwalter ist zugegeben komplex. Der BVI (Bundesverband der Immobilienfachverwalter Deutschlands) hält hierzu eine Entscheidungshilfe auf seinem Internetportal (www.bvi-verwalter.de) parat. Eigentümergemeinschaften sind gut beraten, deren Verwalter weise zu wählen. Grundsätzlich schaden Wechsel in der Hausverwaltung, jedenfalls aus Kostengründen, regelmäßig. Gute Betreuung braucht intensive Einarbeitungszeit. So dauert es einige Jahre, bis man als Hausverwaltung „im Objekt steckt“. Das aber ist Voraussetzung, um die richtigen Konzeptionen für langfristigen Werterhalt vorzubereiten.©martin metzger
Fachreferent
Geschäftsführer Alpina Immowelten GmbH
Mitglied im Autorenteam Elzer-Fritsch-Meier WEG III. Auflage 2018
Vorstandsmitglied BVI (Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.)
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